Loc’Avantage, le nouveau dispositif de réduction fiscal pour l’immobilier

Louer moins cher à des locataires ayant de faibles revenus permet de jouir d’avantages fiscaux allant jusqu’à 65% de réduction d’impôt sur les revenus locatifs. A compter du 1er mars 2022, le système “Louer Abordable” (Cosse Ancien) sera remplacé par “Loc’Avantage”.

Comment fonctionnera Loc’Avantage ?

Le principe est exactement le même : un propriétaire qui offre un loyer inférieur à la moyenne du prix du marché local à un locataire à faibles revenus bénéficiera d’une réduction d’impôt proportionnelle.
“Loc’Avantage ” sera mis en vigueur jusqu’au 31 décembre 2024, et remplace “Louer Abordable “, qui devait expirer le 31 décembre 2022.

Il simplifie et renforce le système de réduction d’impôt que les propriétaires peuvent utiliser pour louer leur bien à un loyer inférieur aux loyers du marché local en France.

Ce dispositif s’applique dans toute la France, et pas seulement au niveau des zones de pénurie de logements.

Comment Bénéficier du nouveau dispositif “Loc’Avantage” ?

Pour en profiter, 6 conditions sont conseillés d’être remplies :

• Louer un bien non meublé durant 6 ans;
• Ne pas dépasser le loyer maximum (trois niveaux possibles : loc1, loc2 et loc3);
• Louer à un locataire dont les revenus sont inférieurs aux plafonds de ressources de l’État en tant que résidence principale;
• Signer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat);
• Ne pas louer à un parent;
• Ne pas louer une passoire thermique, concrètement tout logement classé F ou G.

Il existe 3 niveaux de réduction de loyer par rapport au marché : -15% à -30% et -45% et répartis selon ce principe :

• “Loc 1” taux de décote de 15%;
• “Loc 2” taux de décote de 30%;
• “Loc 3” taux de décote de 45%.

Niveau de loyers	Taux de réduction d’impôt correspondant sans intermédiation locative*	Taux de réduction d’impôt en intermédiation locative*
Loc 1	15%	20%
Loc 2	35%	40%
Loc 3	–	65%

Ces réductions ouvrent droit à des réductions d’impôts proportionnelles aux revenus locatifs, de 15% à 65%.

Le troisième niveau est exposé à l’intermédiation locative via une agence immobilière sociale ou une structure associative agréée et aux ménages à très faibles revenus.

Simulation et Projection de la location d’un bien immobilier à Pau avec Loc’Avantage

L’Anah a mis à disposition un simulateur en ligne permettant de calculer les loyers à respecter, les conditions de ressources des locataires ainsi que le calcul de la réduction d’impôt.

Nous avons décidé de réaliser une projection en interrogeant l’un des principaux acteurs du marché immobilier sur Pau et le Béarn, j’ai nommé le Groupe Immo64. Ce professionnel de l’immobilier béarnais nous a donné un bien disponible actuellement sur le marché : un appartement T3 (3 pièces) situé en plein centre-ville de Pau. Ce logement bénéficie d’une surface de 58m², 2 chambres et pas d’annexe. Le prix de ce logement actuellement est de 750€/mois charges comprises (dont 60€ de provisions sur charge)

Voici la simulation issue du calculateur en ligne de l’Anah pour ce bien :

	Loc1	Loc2	Loc3
Loyer mensuel	473 €	390 €	306 €
Loyer par m² de surface fiscale	8.16 €/m²	6.72 €/m²	5.28 €/m²

	Sans IML	Avec IML
Loc1	852 €/an	1 136 €/an
Loc2	1 637 €/an	1 870 €/an
Loc3	Uniquement en IML	2 388 €/an

	…Loc1…
Personne Seule	28 876 €
Couple	38 561 €
Pers. seule ou couple avec 1 pers. à charge	46 373 €
Pers. seule ou couple avec 2 pers. à charge	55 984 €
Pers. seule ou couple avec 3 pers. à charge	65 858 €
Pers. seule ou couple avec 4 pers. à charge	74 221 €
Pers. à charge supplémentaire	8 278 €

	…Loc2…	…Loc3…
Personne Seule	21 139 €	11 626 €
Deux pers. ne comportant aucune pers. à charge à l’exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap	28 231 €	16 939 €
Trois pers. ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux pers. dont au moins une est en situation de handicap	33 949 €	20 370 €
Quatre pers. ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois pers. dont au moins une est en situation de handicap	40 985 €	22 665 €
Cinq pers. ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre pers. dont au moins une est en situation de handicap	48 214 €	26 519 €
Six pers. ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq pers. dont au moins une est en situation de handicap	54 338 €	29 886 €
Personne supplémentaire	6 061 €	3 333 €

Quel est l’impact et la projection pour ce bien immobilier à Pau en terme de réduction d’impôt ?

Voici les résultats et gains/pertes en réduction d’impôt. Sont ici reprises les hypothèses du Ministère sur les charges réelles déductibles, fixées à 30% du loyer de marché, et sans arbitrage entre régime réel et micro-foncier. (Loyer pris en compte hors charge soit 690€)

Le résultat de ce simulateur (sauf erreur de calcul) pour cet exemple est parlant. Il est plus avantageux en terme de revenus nets après impôts de louer son bien par l’intermédiaire de Loc’Avantage

Comment réaliser sa demande auprès de l’Anah pour Loc’Avantage ?

La demande sera réaliser sur la plateforme dédiée de l’Anah.

L’ouverture du site internet de dépôt des conventions auprès de l’Anah est prévue pour le 1er avril 2022.

Toutefois, ce dispositif est en vigueur à partir du 1er janvier 2022 pour toute location rassemblant les conditions requises. La date qui sera retenue (date d’entrée en vigueur du bail locatif) sera la date retenue également pour le calcul de la réduction d’impôt octroyée, même si la demande de conventionnement avec Anah est déposée par la suite, lorsque le dispositif technique le permettra.

Il vous faudra déposer votre demande en ligne sur le site de l’Anah en respectant les délais suivants :

• pour les baux signés avant le 1er Mars 2022 : saisie au plus tard le 30 Avril 2022 minuit;
• pour les baux signés après le 1er Mars 2022 : saisie dans un délai de 2 mois.

L’ancien dispositif « Louer Abordable » ou “Cosse Ancien” s’applique pour les propriétaires qui ont réalisé des travaux et ont précédemment déposé leur demande de subvention ou reçu un engagement financier de la part de l’Anah ainsi que pour les demandes de convention déposées jusqu’au 28 février 2022 .

Ces mesures montrent la volonté du gouvernement de permettre l’accès à un logement à loyer modéré à plus de foyers français aux faibles revenus. Même si la politique de construction de logements sociaux est active aussi, cela permettra d’injecter à très court terme dans le “parc immobilier social” une offre disponible tout de suite. Les projets sociaux neufs mettent environ 24 mois entre le lancement du permis et la livraison de la résidence. Avec Loc’Avantage et la réduction d’impôt, l’Etat français étoffe ainsi son offre de logements disponibles quasi instantanément.

Restera à voir si les propriétaires bailleurs joueront le jeu… Le caractère “social” d’un locataire, ainsi que, malheureusement, tous les à-priori associés, peuvent rendre craintifs les propriétaires se posant la question de ce dispositif.